不動産トラブル解消センター

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ご利用ガイド

通常30分5000円の相談料のところ
小金井市・隣接地域の方限定！　無料相談キャンペーン実施中・・・・

こんにちは。 株式会社ミシマです。
ご相談方法がひと目でわかるご利用ガイドはこちら。

　賃貸サポート

不動産トラブル解消メニュー
賃貸サポート
・	アパート空室・空駐ﾔ場対策
・	家賃・地代値上げ交渉
・	不動産維持管理
・	賃貸管理
・	賃貸契約書作成
売買サポート
・	不動産購入事前相談
・	売買契約書作成
・	売買契約立会い
・	残金決済（登記）立会い
・	不動産調査報告書作成
・	競売入札サービス（アドバイス・代行）
不動産の有効活用
・	未利用地（遊休地）の有効活用
・	転勤などの空家の安心できる有効活用
権利関係のサポート
・	境界の問題
・	借地の問題
・	共有物の分割（単有処理）
相続のサポート
・	遺産分割協議の問題
・	相続対策
・	物納対策
代理交渉サポート
・	琲疵担保責任請求
・	立退き交渉
・	契約違反の対応
・	不動産業者ダマされてしまった場合
・	不法行為に対する交渉
・	銀行との交渉
・	仲裁代理人
・	固定資産税減額交渉
・	火災（損害）保険金請求交渉
管理
	アパート・ビル老朽化対策
・	マンション大規模修繕（企画・提案）
・	管理サービス
・	ファイナンシャルプラン作成
・	不動産投資シュミレーション
その他
・	通行掘削の承諾が取れない方
・	建築確認が取れない物件の対策
・	強制執行対策
・	差押事前対策
・	権利書をなくしてしまった方
・	苦情申立書作成
・	覚書・念書・和解文書作成
・	税金対策
・	その他個別相談

アパート空室・空駐車場　対策
最近では、供給過剰地域も発生しており、大家さんとしても積極的に
空室対策をしないと、満室経営は難しくなりつつあります。
所有している賃貸物件に空きがあるというのは、深刻な問題です。
借入金がある場合は、問題はさらに深刻になります。
空室対策は、不動産屋さんにまかせっきりになっていませんか？
弊社は満室にする、数々のテクニックがあります。
ほとんどの不動産屋さんは、そこまでのノウハウをもっていません。
また、仮に不動産屋さんに、弊社の満室テクニックを実戦していただけるようにお願いするのも、今の不動産流通システムの関係から限界があります。
満室にするには、オーナーさんのチョットした努力も必要となります。
弊社は、現在仲介をお願いしている不動産会社を変更するのではなく、
あくまで、空室を満室にする、収益性アップのコンサルタント（お手伝い）をいたします。

家賃・地代の値上げ交渉
近隣相場に比べて、高い家賃を支払っている賃借人の方、また、家賃・地代が近隣相場に比べて安すぎるのに賃借人に値上げに応じてもらえない方。
酷い例ですと、地代が固定資Y税額より安く、貸すことによって毎年赤字になってしまう方もいらっしゃいました
ここまで酷い状況でなくても、ご協力しますので、健全な体質に改善しましょう。 更新、条件変更、各尞ｳ諾の相談もどうぞ

不動産業務管理（賃貸管理）
アパート・マンションビルの業務管理（集金代行・家賃滞納支払請求〈立替〉、修繕費見積り、苦情処理等）をお受けいたします。
弊社で管理するメリットは、上記の通常管理業務に加えて管理物件のトラブル処理を引き受けることにあります。
賃貸市場は、敷金全額返還の東京ルールが施行されたり、供給過剰が表面化しだしてきており、今まで以上の厳しい状況になりつつあります。
これからの大家さんは、不労所得や私的年金などとは、言ってられません。
知識武装をして物件における業務処理は今までの何倍も手間ひまをかけなければ、生き残っていけない時代になってきています。
弊社に管理を依頼すれば、賃貸物件における諸問題は弊社でほとんど処理をしますので、面倒な問題処理に煩わされずに、ほぼ自動操縦といっていい状態でキャッシュフローを生む事が出来ます。
また、管理業務をご依頼いただいた大家さんは、顧問代理契約を合わせて結んでいるのと同等の安心感が生まれます。。

不動産維持管理（賃貸管理）
賃貸物件の清掃・定期点検等、維持管理を致します。 また、不動産投資家の方が直面するのは、物件の○○が壊れた、どのような工事をで、どこの業者に修理を頼むか、又、長期的な修繕計画の立案などです。不動産投資は自動的にお金を生んでくれる不労所得だと思っていたが現実はそう簡単ではありません。特に、このような問題を処理するのが苦手な方、忙しいくて時間を作れない方にはひじょうに重荷になります。
不動産オーナー様に代わって、弊社が処理することによって、本当の不労所得になります。

賃貸借契約書作成
仲介業者を介さずに、賃貸の契約書だけ作って欲しいという場合、また、これから主流になりつつある定期借家・事業用定期借家のご相談もお気軽にご相談下さい。
オーナー様のご要望を申しつけ下さい。ご要望を反映させた、ご依頼の物件にぴったりあった契約書をお作り致します。

　売買サポート

不動産調査報告書作成
個人間売買や競売の場合は、物件をご自分で判断しなければなりません。
不動産のプロが、あとあと問題が無いように重要枕�説明書の内容で細かく物件を調査して報告書を作成します。
また、問題がある物件（別荘地、市街化調整区域、無道路地、ガケ地）についても、調査いたします。

不動産購入事前相談
購入を検討している建物や土地の、どこにどの程度の問題があるのか、プロに判断してもらって安心して購入しましょう。
売買契約前に、契約書のチェックだけのご相談にも応じます。

売買契約書作成
個人間で売買契約が成立しても、不動産ですと高額ですし、トラブルが起きないよう契約書を作らないと安心できません。契約書に記載の事項のご要望を申し付け下さい、ご要望を盛り込んだ納得のいく契約書を弊社でで作成します。

売買契約立会い
個人間の契約など,大きなお金が動く契約は当事者同士では心配です。プロが契約に立会い、契約書のチェック、お客さまの立場に立ったサポートをします。

残金決済（登記）立会い
契約の残金決済や登記も、仲介業者が入っていなければ自分ひとりです。通常の方は、一生の内何度もあることではありませんから、慣れてるほうが珍しいのです。: 弊社で立会い、問題の無い様に決済・登記を処理いたします。

競売入札サービス（アドバイス・代行）
競売物件の三点セットを見ても、慣れていないと何が問題でどの程度リスクがあるのか、いくらで入札すべきか分かりません。法改正があって、一般の人も参加出来るようになったといえ、道路や占有、その他問題も多く、まだまだ難しい取引です。
プロのアドバイスを是非お受け下さい。

　不動産の有効活用

転勤などの短期空家の有効利用
ご自宅を、転勤など住めない期間だけ賃貸し、契約終了時には、確ﾀに明け渡してもらいたいといった、ご希望にそう方法をご提案します。

遊んでいる土地の有効利用　対策
物納予定地、訴訟問題が絡んでいるなど、短期間だが利用していない土地などの、効率のいい利用方法をご提案します。

　権利関係のサポート

借地の問題
名義書換、更新、滞納、地代の受取の一本化、建替え等の各種承諾、適正地代の算定の相談、代理交渉を行います。

境界の問題
お隣の土地が、売却や相続されたり、分筆されたりした時は、「境界の立会いをしてもらえますか・・」と言われる場合がよくあります。
簡単に引き受けて、ハンコを押してしまった後で、後悔する場合がありますので、専門家にご相談下さい。
【事例１】
お隣の土地を分譲する為に、「位置指定道路を入れるから、境界の立会い印が欲しい。」と言われ、承諾してしまった。
その時に、合わせて位置指定道路の「通行掘削の承諾」を頂いていれば、自分の所有する土地の価値が何割も上がっていた。

共有物分割交渉（単有処理）
不動産等で共有になっている場合、利用するにも共有者の承諾が必要だったり、銀行からお金を借りるにも、共有者の承諾がないと融資が厳しかったりします。何かと不便な共有物件をすっきり単独名義にするお手伝いをします。お気軽に、ご相談下さい。

　管理のサポート

アパート・ビル老朽化対策
築後３０年もたつと、時代のニーズに合わない間取りになって賃料収入も低くなります。税金面でも、減価償却期間も過ぎてしまい、落とせる経費も少なくなってしまいます。そこで、今流行のコンバージョンや大規模リフォームをするか、新築するか、いっそ買換え特例使って、買い替えようか？と建築屋さんに相談すると、新築を薦めるし、不動産屋さんは買い替えを勧めるし、いったいホントは、どれがいいのか分かりません。そんな悩みを当社では、利害にとらわれずに、立地条件、ニーズ、オーナーの生活設計・将来設計との兼ね合いから、総合的に判断し、それぞれの長所、短所をご提案させて頂きます。

マンション大規模修繕・企画・提案・見積り依頼
賃貸マンションをお持ちのオーナー様は、大規模修繕の予定をたて、工事内容、依頼業者を決定し、工事を発注しなければなりません。そして、工事立会い、完成検査までしなければなりません｡
かなりたいへんな作業です。他にお仕事をお持ちの方�ご高齢の方、性格から細かい判断は苦手な方、プロにお任せ下さい。

管理サービス
不動産だけの顧問も承ります。その場合、物件に関する細かい問題のすべての窓口を弊社とすることも可能ですので、不動産オーナーは、本当の意味で不労所得が達成できます。

ファイナンシャルプラン作成
ファイナンシャルプランナー（有資格者）と不動産の専門家により、不動産経営と生活設計を総合的に考えた計画書を作成いたします。

不動産投資シュミレーション
購入物件の収支シュミレーション・購入後大規模修繕を視野に入れたシュミレーション・家賃減額した場合のシュミレーション等、生活設計を含め総合的に、ファイナンシャルプランナーがシュミレーション致します。

　相続のサポート

遺産分割協議
特に遺産分割協議については、返事をその場で言わなくても済む、本音を話せるなど、代理人が行った方がうまくいきます。

相続対策
現在資産はあるが負債も大きく、相続が発生したら、相続放棄しなければならない可能性がある場合において、合法的に、出来るだけ資産を子孫に残す方法をご提案いたします。 資産を子供たちにどのように配分したら良いかのご提案と、その対策をご提案します。 今の資産をどうのような名義で管理していくと、相続時に有利かのご提案をします。
遺留分減殺請求についてのご質問にお答えします。

物納対策
物納の申請はやった事のある税理士の方はいても、面倒な収納までしたことのある税理士の方は、ひじょうに少ないです。ましてや評価の低減、物納物件の評価の増額が必要になると、物納に慣れた不動産会社が必要となります。

　代理交渉サポート

顧問契約・代理契約
ある程度大きな資産運用になると、絶えまなく、解決しなければならない事柄あります。訪問相談、及び電話や面談で問題処理をしながら資産運用を行います。
お仕事の忙しい方�｢年配で判断するのが時間がかかる方、専門家の判断を参考に、より良い結果を望む方、弊社がサポートして期待以上の結果を出します。
また、もう少し踏み込んで、オーナー様の意思を確認しながら、弊社がオーナー様の代理として資産運用する代理契約のシステムもあります。

銀行との交渉
銀行との借入の金利などの条件変更、返済計画の見直し、ﾘり換え、損切り売却、等の交渉を代理して行います。

火災（損害）保険金請求交渉
保険やさんは、入ってもらう時は、「お願いします。」と頭を下げて、メリットをたくさん上げ連らねて話しますが、請求となると、担当ﾒが出てきて、これは適用除外とかナンクセをつけては支払を拒みます。高額になるとその傾向が強くなります。弊社の事例では、１００万円しか支払えないといわれていたものを、４００万円まで認めさせ、しはらってもらいました。

契約違反の対応
契約違反の事例は、千差万別です。小さい事でも、不動産に明るく理論武装して対応しないと交渉も難航いたします。

【事例１】
「資材置き場として使うので土地を貸してくれと言われ、土地を貸したら、そこに建　物を建築された。」

この場合、借地権が発生してしまいます。貸主は、人助けのつもりで土地を安く貸したつもりが、土地の権利が横領されてしまいます。
はじめから素人のオーナーり騙すつもりで契約書を作っていますから、結構てこずりましたが、無事建物を撤収させ契約を解除させました。

【事例２】
土地の売買契約の中に、「埋設管を撤去して整地する。」とあるのに契約が登記が終わって現地を見ると埋設管が撤去されずに整地も行われていなかった。

引渡が済んでしまうと、お金のかかる事ですから、売主にあれこれ理由をつけて、埋設管の撤去も整地もしませんでした。裁判をするには、費用対効果が低いので、当社が代理人となり、交渉して是正させました。

【事例３】
賃貸で退去の際、タバコのヤニがついていると、クロスの張替え代金を敷金から償却された

代理交渉し、タバコは通常の使用の範囲であり、契約書にもその旨の記載が無いのでクロス張替えは請求しないという事で、貸主と話し合いがつき、敷金全額が返還されました。

不動産業者にダマされてしまった場合
不動産業者にダマされることは、結構な確率であります。
損害賠償を請求しても不動産業者もお金は払いたくないし、なかな交渉はうまいかないのが普通です。
しかし、泣き寝入りせず、裁判もせず、騙され損した分を取り返せるとしたらいかがですか？
弊社への手数料も成功報酬で対応する事も可能ですので、あきらめる前に是非ご相談下さい。

【事例１】
借地と底地の交換手数料を、不動産業法の上限以上での金額を請求され支払ってしまった

業者でも、間違う事もありますが、中には、故意的にダマそうとする業者もあります。本件は弊社が代理で交渉し、払いすぎた分を取り返しました。

【事例２】
賃貸の静かな環境の一戸建てを借りたが、半年後に隣に建つ公団住宅の建て直しが始った。うるさく振動もすごく、環境が激変した。

業者の説明義務違反を追及し、工事が始まった時から転居するまでの、半年分の家賃を免除してもらいました。
【事例３】
建築確認の取れない土地である事を、説明を受けずに購入してしまった。

契約を解除し、支払金額を全額返却してもらいました。

不法行為に対する交渉（不動産以外の事でもどうぞ）
不動産業者以外にも、不法行為をされた場合などの問題解決のご相談に乗ります。
１．設計・請負契約その他契約等で、お金を払ったのに、予定通りの仕事をしていない
２．リフォームを工務店にお願いしたが、出来上がったものが、見積りの内容と違う。
３．うまい言葉に乗せられて、契約している保険のを新たに付け替えさせられが、実際は大きな損失をする内容であった。　　　
４．貸したお金・物を返してくれない。
５．詐欺・横領にあった。何とかダマされたお金を取り返したい。

固定資産税減額交渉
立ち会った案件だけでも、
１、住居部分としての軽減される対象面積が少なかった。
２、一般の方が、通行できる私道部分に、宅地として固定資産税が課税されていた。
３、位置指定道路部分も、固定資産税が課税されていた。
などがあります。役所も故意に行っているとは思いませんが、なぜか、税額が少なすぎる例にお目にかかった事がありません。
一度、固定資産税を見直しされる事をお勧めします。
ご自分では難しいとお思いの方は、ご相談下さい。
「減税メリットが発生すれば報酬を支払う。」という成功報酬のご相談もお受けいたしますのでお気軽にどうぞ。

琲疵担保責任請求
土地・建物の引渡後、保証期間が過ぎても、通常の注意では発見できなａﾞ裃rが発見された場合、損害を請求できたり、契約を白�ﾉ戻したり出来る場合があります。まずはご相談下さい。
【事例１】
建築後１５年たったマンションで、通気口の施工状態が悪く、台風など横殴りの雨が降ると、雨が浸入し、石膏ボードに水を吸ってしまいカーペット、クロスにシミをつくってしまった。
琲疵担保責任を指摘して施工業者に賠償請求をした。

立退き交渉（占有屋）
投資物件をお持ちですと家賃未払いの賃借人・建替えなど立退き交渉をしなければならない事があります。また競売で落札した物件に占有屋（暴力団）が占拠している場合など、オーナーご本人が立退き交渉するのは、苦手な方もいらっしゃるでしょうし、直接交渉は、テクニック的にも良くありません。プロにお任せ下さい。

仲裁代理人
裁判ですと、弁護士さんしか代理行為は出来ません。しかし仲裁制度というものがあります。そこで得られた決定は、裁判と同じ効力を発揮いたします。
仲裁の場合は弊社が代理人になる事が出来ます。今まで仲裁では、重要事項説明義務違反や不動産契約違反等で数々の勝訴を収めています。

　その他

再建築不可物件対策（建築確認が取れなくてお困りの方）
相続などで、袋地など建築基準法の道路に接道してない土地を所有しており、その土地は建築確認が取れないので、有効活用が出来ない死地となっている。
基準法上の道路までの土地を買い取ったり、隣地と同時売却したり、さまざまな方法で解決する方法があります。
　ウルトラＣの解決策もあります。

苦情等申立書作成
官庁・都道府県庁・特定行政庁への（苦情）申立書の作成をいたします。案件によって代理が許される場合は、代理人も引き受けます。

権利書を無くしてしまった方
不動産の所有権移転・抵当権設定・相続など権利設定には、権利書が必要ですが、無くしてしまった場合は、保証書を作成して権利書の代わりにします。
保証書には、特定の要件を備えた保証人が２名必要になります。法務局におねがいすると、ひじょうに高額で数十万円請求されてしまいますが、弊社で保証人を用意しますので、ご安心下さい。

通行掘削の承諾書が取れない方
家を建築する際に、前面道路の所有権をもっていないと、ライフラインの上下水道・ガスの埋設管を引き込む事が出来ませんので、現実的には自宅を建てられないという事になります。 でも、あきらめる前にご相談下さい。

覚書・念書・和解文書作成
約束事を文章で残さなければならない時、慣れていないと覚書を書く事も大変です。
弊社で、格安料金でお書きします。

差押事前対策
レバレッジ（借入れ）を効かせた投資により負債もたくさんある方、ご商売で借り入れ等で担保に不動産を差し入れている方、失敗した時の損害もひじょうに大きくなります。差押されられそうになる前に、保全計画をご提案をいたします。

強制執行対策
差押されたり、裁判の判決をもらったりして、もう時間の問題で強制執行や競売にかけられる場合。 あきらめる前に、ご相談下さい。

税金対策
賃貸経営をしていると、直面する問題は、経費が少なく節税方法が少ないということです。建物が古くなると減価償却も少なくなり所得が増え累進課税により、節税効果も薄れてきます。税理士の先生とベストな節税テクニックを御提案差し上げます。
　　　　ウルトラCのテクニックもあります。

その他個別相談
上記の例は、ごく一部の例だと思います。現実は個別に内容が違います。
困った時は、お気軽にご相談下さい。

守秘義務・個人情報保護
弊社は宅地建物取引業者として登録されており、宅地建物取引業法にありますように、弊社は守秘義務があります。ゆえに業務上知りえた事実及び個人情報は、守秘義務を厳守いたします。

講演依頼
現在、年金不安やロバート・キヨサキさんの「金持ち父さん　貧乏父さん」の本の影響もあってか、投資ブームになっており、サラリーマン大家さんもひじょうに多くなっています。
当然大家さん経験の浅い方が多く、初めてぶつかるトラブル処理が多く、対処法に困っている方を多く見受けられます。
そのような、トラブル処理を演目にした講演も増えています。
クライアントのご提案頂いた講演を心がけておりますので、ご連絡下さい。

どのような会社？

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　　　　　電話　042-316-9444　FAX　　042-316-9499　　　
不動産業者登録　東京都知事（2）７８１５２号　　東京都公安委員会　古物営業許可　　第308890405347号